Covid-19 salgınıyla gelen kısıtlamalar ve sokağa çıkma yasaklarıyla birlikte insanlar günlük ihtiyaçlarını internet üzerinden sağlamayı alışkanlık haline getirdi. Dijitalleşme hızla büyürken, lojistik depolarda ise doluluk oranları çok yüksek seviyelere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Durmuş, özellikle İstanbul, Gebze ve Çayırova’daki nitelikli depolama alanlarında ortalama doluluk oranlarının yaklaşık %90 -95 seviyesine ulaştığını açıkladı. Talep edilen birim arsa değeri ise yaklaşık 1.500 – 3.500 TL/m2 aralığında değişiyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Durmuş, özellikle ithal edilecek ürünlerin, ürün sahibi tarafından tamamının hemen tüketilememesi, üretime sokulamaması vb. durumlarda serbest depo ihtiyacının oluştuğunu söyledi. Antrepo alanlarının yanında lojistik depo alanlarına da ihtiyacın artarak devam ettiğini de belirten, Durmuş, “E-ticaretin son dönemde insanlar tarafından yaygın hale gelmiş olmasından dolayı depolamalar, genellikle şehir dışında nitelikli depolama alanları üzerinde çözümlenmeye başladı. Bu da gerek depo, gerekse lojistik açısından önemli bir operasyon işlemini gereklilik haline getirdi. Firmaların bazıları depo ihtiyaçlarını kendileri karşılarken bazıları ise dış kaynak kullanımı yoluna giderek lojistik hizmet sağlayıcıların deposunu kullanıyor.” dedi.
Depo yeri seçiminde arazinin konumunun, şekli ve ulaşım yollarına yakınlığının da oldukça önemli olduğunu sözlerine ekleyen Durmuş şöyle devam etti; “Özellikle İstanbul, Gebze ve Çayırova ilçe sınırlarında yer alan modern teknoloji ile inşa edilmiş nitelikli depolama alanlarının doluluk seviyeleri yaklaşık % 90-95’e ulaştı.
Arsa ve inşaat maliyetleri de fazla, yeni depo geliştirmenin fırsat maliyeti yüksek
İstanbul, Gebze ve Çayırova’da depolama amaçlı arsa yapılabilecek fonksiyonlara sahip arsa fiyatları için talep edilen birim arsa değeri yaklaşık 1.500 – 2.500 TL/m2 aralığında, TEM otoyolu, E-5 cepheli ya da bağlantı yollarına yakın konumlanmış lokasyonlarda ise yaklaşık 2.500 – 3.500 TLm2 aralığında değişkenlik gösteriyor. Özellikle İstanbul il genelinde depolama amaçlı arsa fiyatları oldukça yüksek bir düzeyde. Aynı zamanda özellikle son 3 yıldır kur artışına bağlı olarak inşaat maliyetlerinde gelen artışlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına ilişkin inşaat maliyetlerini de önemli ölçüde etkiledi.
Tuzla’da fiyatlar 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında
İstanbul Anadolu yakasında yer alan depolama fonksiyonuna sahip arsalar araştırıldığında, özellikle Tuzla bölgesinde ağırlıklı olarak depolama fonksiyonuna sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiştir. Bu bölgedeki arsalar için birim arsa değerleri yaklaşık 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında seyretmektedir.
Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri’de 2.000-3.500 TL /m2 aralığında
İstanbul Avrupa yakasında yer alan depolama fonksiyonuna sahip arsalar da ise özellikle Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri ilçelerinde ağırlıklı olarak depolama fonksiyonuna sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiştir. Bu bölgedeki arsalar için birim arsa değeri yeri yaklaşık 2.000 – 3.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.
Depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti gerektiriyor
İstanbul il geneli ve Gebze ile birlikte Çayırova ilçesinde yer alan nitelikli depo alanları için gerçekleşen birim kira fiyatları ise yaklaşık 30 – 35 TL/m2/ay aralığında. Talep edilen birim kira değerleri arasındaki farklılıkların ana sebepleri incelendiğinde ise söz konusu depo alanının yeri, konumu, çevre özellikleri, açık alan kullanım alanı, bina fiziksel yapısı, kat yüksekliği, reklam kabiliyeti, bağlantı yollarına olan mesafesi vb. nedenlerden kaynaklanmış olduğu ortaya çıkıyor. Buna göre arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inşaat maliyetleri de göz önüne alındığında özellikle arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti oluşturmaktadır.
Sektörde yeni lojistik depolara ihtiyaç var
Son 3 yıldır bahsi geçen bölgelerde depolama amaçlı imalatlar artan inşaat maliyetleri nedeniyle hız kaybetti. Yeni depo alanları arzı çok azalırken, ihtiyaçlar artarak büyüdü. Bugünkü imar oranları ile mevcut fiyatlanmış arsaların üzerin geliştirilebilen kapalı inşaat alanını kiraya verildiğinde mülkün kendini karşılama yani geri ödeme süresi 30 yıllara çıkmaktadır. Bugün İstanbul özelinde 10.4 milyon m2 organize lojistik depo stoku mevcuttur, geçen yıl kiralama işlem hacmi 320 bin m2’ye yakın olmuştur. Geçen yıl aynı dönemde inşaat halinde 700 bin m2 depo varken bugün bu rakam 550 bin m2 seviyelerine düşmüştür. Söz konusu arzın düşüş göstermesinin diğer nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliştiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında değerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.
Depo alanları ihtiyacı özellikle önümüzdeki süreç içerisinde artarak devam edecek. Bu sektörün daha fazla sıkışmaması için hızla çözüm üretilmelidir. Bu sebeple, önümüzdeki dönemde daha ucuz arsalar üzerinde geliştirilebilecek yeni lojistik bölgelerinin planlanması ve hayata geçirilmesi önerilmektedir.
